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Atualizado em 10 Janeiro 2019
   

A proibição de uso de áreas comuns ao condômino inadimplente


A proibição de uso de áreas comuns ao condômino inadimplente

Não raras vezes condomínios de prédios residenciais (e até comerciais) se valem de toda a sorte de proibições contra os condôminos inadimplentes para coagi-los ao pagamento das taxas, vedando-lhes, por exemplo: i) a reserva do salão de festas; ii) a não utilização da academia, do salão de jogos, da piscina, das quadras de tênis, futebol e vôlei; iii) bloqueio da parada do elevador no andar do condômino inadimplente; e iv) proibição de retirar da própria residência os móveis para mudança, enquanto não pagar o débito atrasado.

Para tentar validá-las, alguns condomínios chegam até a aprovar, em assembleia geral extraordinária, algumas dessas proibições, com alteração do respectivo Estatuto ou do Regimento Interno, sob o argumento de que a decisão da maioria, uma vez aprovada, tornaria legal o ato, por se tratar de norma soberana.

Todavia, essas medidas são absolutamente ilegais e podem ser cortadas via propositura de ação judicial, seja perante a Corte Arbitral, conforme Estatuto do Condomínio, ou diretamente no Poder Judiciário (dependendo do que dispõe o Estatuto do Condomínio), a fim de ser anulado o ato de restrição de direitos para que seja liberado o acesso normal às áreas de uso.

Isto porque há medidas legais para compelir o inadimplente ao pagamento. Veja, como exemplo, o art. 1.336, I, do Código Civil, que impõe ao condômino a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, mas com a consequência de sujeitá-lo, em seu § 1º, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, e não proibição de acesso às áreas comuns.

Por sua vez, o art. 1.337, em seu § 2º, do Código Civil, estabelece que se o condômino não cumprir reiteradamente com os seus deveres (pagar as despesas mensais) poderá sofrer multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial, mas sem chance de vedar o acesso às áreas comuns.

Por outro lado, a lei oferece uma garantia muito forte ao condomínio na cobrança das taxas condominiais: a possibilidade de penhora da própria residência sobre a qual incidem as taxas condominiais para satisfazer a dívida, uma das raras exceções previstas pela Lei 8.009/90.

Recente julgado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, seguindo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, exemplifica bem essa questão:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO – PROIBIÇÃO DA UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS DE USO COMUM – COAÇÃO NA TENTATIVA DE BUSCAR O CRÉDITO – RECURSO PROVIDO. A inadimplência do condômino não justifica a vedação de uso das áreas condominiais comuns, pois se caracteriza como conduta coercitiva ilegítima, mormente considerando que a dívida está discutida judicialmente e o ordenamento jurídico coloca à disposição do condomínio instrumentos de coercibilidade, de garantia e de cobrança da dívida, conforme se constata nos arts. 1.336 e 1.337, ambos do Código Civil.

TJ/MT, 3ª Câmara de Direito Privado. Agravo de instrumento n. 1008956-78.2018.8.11.0000, Rel. Desa Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, julgado em 05/12/2018.

Dessa forma, a proibição de acesso do condômino às áreas comuns e a imposição de outras penalidades, que não as expressamente previstas em lei, fere o princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da Constituição Federal) e pode fazer com que o condomínio seja acionado judicialmente para cessar o abuso e ainda ser condenado ao pagamento de indenização para a compensação pelo dano moral experimentado pelo condômino (art. 5º, V e X, da Constituição Federal), face à vexatória situação de exposição ostensiva de inadimplente perante os seus vizinhos.

Paulo Sérgio Pereira da Silva, Professor na Escola Superior de Advocacia de Goiás, Advogado militante desde 1993, sócio-fundador do escritório Machado & Pereira Advogados Associados, em Goiânia – GO.

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